【以案释法】房屋买卖合同纠纷中如何认定出卖人与第三人恶意串通

点击蓝字关注我们案件简介:2006年11月16日，被告袁某某将其拆迁安置房屋XX小区以12万元的价格出售给原告陈某，原告陈某居住、使用至今。2017年6月19日被告袁某某取得涉案房屋的不动产权证书。2018年6月原告陈某诉至云龙区法院要求其按约定协助办理房屋过户手续，诉讼过程中发现涉案房屋己过户至被告马某某名下。经查询，二被告于2018年9月4日签订了《存量房买卖合同》，据此办理了房屋过户手续。事实上被告马某某从未来看过房，至今也未来收房，二被告明显系恶意串通，其行为损害了原告的合法权益。根据合同法相关规定，二被告就涉案房屋的买卖合同无效。原告现诉至法院，请求法院依法判决确认二被告就某某小区房屋买卖合同无效。审理查明:2006年11月16日，原告陈某(购买人、乙方)与被告袁某某(出卖人、甲方)签订房屋买卖协议:甲方自愿将其所有的某某小区房屋一套，出售给乙方所有;总购房款为人民币壹拾贰万元......。后，袁某某将涉案房屋交付原告陈某使用至今。2016年12月23日至2017年5月22日袁某某和段某某向王某(被告马某某的儿媳)陆续出具欠条三张。2018年8月9日，王某以民间借贷纠纷为由将袁某某诉至本院并申请对袁某某名下60000元的存款进行保全。2018年9月3日本院作出(2018)苏0303民初XXXX号之二民事裁定书，裁定准许原告王某撤诉。2018年9月4日，袁某某(出卖方)、马某某(买受方)签订存量房买卖合同一份，双方约定:袁某某将某某小区房屋出售给买受方，该房屋的成交单价为人民币Y2984. 72元/平方米,总价为人民币250000元。为证明交付房款的情况，马某某向本院提交了以下证据:1、袁某某或段某某、袁某某二人向王某出具的欠条数份，日期跨度自2016年12月23日到2017年7月22日;2、证人王某当庭陈述，其于2018年8月9日以民间借贷纠纷为案由起诉袁某某、段某某，标的额为82150元，后于2018年9月3日撤诉;3、出庭证人王某、马某国的证言证实，为购买案涉房屋，除了上述借款抵债外，又以现金形式分两次补了19.5万元的房屋差价。被告马某某当庭陈述，王某与马某国曾多次前往涉案房屋勘察，因一直有人居住，且是其沛县老乡，故未强制要求其搬出。本案审理过程中，经原告申请本院委托对涉案房屋在2018年9月4日的市场价值进行评估，估价结果为:房屋总价值为57.55万元。法院认为:恶意串通表现为表意人与相对人以恶意通谋实施某种行为，损害国家、集体或第三人的利益并从中受益。其具有三项特征:(1)当事人双方出于恶意;(2)当事人之间互相串通;(3)当事人之间互相配合或者共同实施了一定行为。本案中认定袁某某与马某某所签房屋买卖合同无效的关键，在于马某某签约时是否恶意与袁某某配合实施购房行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为应确定为恶意串通行为。袁某某在与陈某签订房屋买卖合同并将房屋交付陈某后，又就同一标的物与马某某签订房屋买卖合同，主观上存在恶意。马某某虽然表示其不知晓袁某某此前已与陈某签订房屋买卖合同、交付房屋等一系列事实，但仔细分析其与袁某某之间的买卖关系及过程，在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处，现有的相关证据尚不足以证明马某某是善意第三人。具体分析如下:第一，马某某及证人王某、马某国当庭陈述王某与袁某某之间的借款金额包括本息有二十余万，且提供多份欠条予以证明。但经本院核实， 2018年8月9日王某起诉袁某某及段某某两案的标的额共为13万余元。而证人王某与马某国系房屋的实际购买人，二人名为证人证言实为当事人的陈述与在案证据相互矛盾，且其未曾提供其他证据证明王某与袁某某之间尚存在其他借贷关系。综上，上述证据不足以证明以房抵债金额为20余万元的事实。第二，购房款现金无资金来源凭证，马某某陈述购房时额外支付现金155000元、45000元，但除袁某某出具的收条外，其未能提供银行存、取款凭证或其他资金来源及走向的证明，且如此大额金额全部现金交付亦有违常理，故马某某是否向袁某某交付该20万元的购房款存在疑问;第三，袁某某与马某某所签房屋买卖合同的价格远低于同期市场房价，难以认定后一购房人属善意。纵然按照马某某的当庭陈述，马某某支付的房屋价款(包括车库)也不超过35万元，明显低于当时的市场价;第四，如为善意购房人，马某某应对袁某某明显低于市场价的出售行为产生疑问，进而在了解到房屋被原告出租后联系原告探究房屋的来源或真实权属情况，以防出售人对房屋没有权利而损害他人权利，最终影响自己获得房屋产权。但本案马某某在明知或应知其所购房屋价格明显偏低、袁某某售房行为可能侵害他人权益的情况下，未经实质审查仍与之交易，就其行为本身而言就并非基于善意。法院判决:云龙法院最终裁判:被告袁某某与被告马某某签订的存量房买卖合同无效。云龙法院作出判决后，马某某不服，提出上诉。徐州市中级人民法院经过审理认为，认定袁某某和马某某之间签订的房屋买卖合同的行为属于恶意串通的行为，损害了先购买人陈某的合法权益，袁某某与马某某签订《存量房买卖合同》应为无效，并无不当。最终，驳回上诉，维持原判。法官点评:房屋出卖人与第三人之间恶意串通的举证责任由原告承担无可厚非，但由于主客观条件的限制，原告很难证明出卖人与第三人之间属于恶意串通，如果单一的靠举证责任来判令原告承担举证不能的败诉结果，难免不公，原告的合法权益也很难得到维护，而恶意串通损害原告利益的行为也无法得到有效的遏制，因此，法院通过日常经验法则，综合考虑房屋出卖人与第三人约定的房屋价格、价款支付情况、第三人是否实际看房验房等因素认定出卖人与第三人是否属于恶意串通。原标题:《【以案释法】房屋买卖合同纠纷中如何认定出卖人与第三人恶意串通》