房屋买卖合同纠纷二手房买卖一方毁约的合同纠纷处理
房价的上涨和因房价上涨而产生的社会情绪，已经成为一个广泛的话题，在律师业务中，二手房买卖纠纷案件，在现阶段呈现大幅提高的趋势。为此，本律师团队专门设计二手房买卖纠纷专题，用来解决在二手房买卖中的各种陷阱和纠纷，提示正在或将要进行二手房买卖的双方注意，如何避免纠纷，纠纷发生后如何应对。
二手房产交易纠纷最常见的原因，是当事人在对房屋信息、二手房交易的相关法规政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情况下，草率签约，导致事后反悔。
本专题将依据本律师团队的办案经验，通过十个典型案例讨论如下问题:
1、二手房买卖纠纷中违约的各种形式?法院针对各种情形如何判决?
2、二手房买卖程序，所涉及的各种税费问题。
3、与二手房买卖相关的政策，交易流程。
4、典型判例解读和风险提示。
二手房产交易纠纷最常见的原因，是当事人在对房屋信息、二手房交易的相关法规政策及房屋交易流程缺乏充分了解的情况下，草率签约，导致事后反悔。
以下为案例和点评--
案例一:提防中介滥要中介费
2007年11月，在香港的陈先生委托张女士替自己在广州办理二手房的购房手续。张女士与卖方签订了由房产中介拟好的格式合同。该合同中约定:“如卖方或买方委托他人代为签订本合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任”。也就是说，一旦张女士替陈先生签约，她就有义务在签约当天替陈先生支付中介费28000元。
但是，中介公司并没有提醒张女士注意这一条款。签约后，中介公司要求张女士付费，张女士没有理会，就被告上了法庭。
天河法院审理后认为，根据我国民法，付费的责任本在陈先生。而根据我国合同法，格式合同的提供方有义务向签约人提醒并说明可能加重其责任的条款，中介公司没有尽到这一义务，则合同中的相应条款无效。法院最终驳回了该中介公司的诉讼请求。
解读:智斗“黑”中介
中介为了实现其利益，可能利用各种手段诱使买卖双方签订合同，从而达到尽快收取中介费的目的。比如在合同中加入不公平的条款或是向客户隐瞒房屋的重要信息。
有些中介由于害怕买卖双方接触后就撇开中介自行交易，致使中介公司蒙受中介费“走单”的损失，就尽量避免让买卖双方见面，甚至合同也是一方签名后再由中介转交另一方，双方根本没有就合同内容进行协调，难免加重了交易双方的不信任感。
因此，法官指出，购买二手房求助中介，确实可以减少一些麻烦，但是详细了解房屋信息和仔细阅读合同这两点，购房人绝对不能偷懒。除此以外，买卖双方还应当确保自己与交易的另一方直接见面接洽。
案例二:以法定优先购买权解除买卖合同(废除)
2007年底，王小姐刚与卖方签订了购房合同，就收到了法庭的传票。所购房屋的租户小刘认为，他与卖方租期未满，卖方也没有通知他房子要卖，王小姐与卖方侵犯了他对涉案房屋的“优先购买权”，请求法庭判合同无效。王小姐在法庭辩称，所谓的“租户”小刘根本就是卖方的亲弟弟，他一直住在涉案房屋里，但不是租住。卖方无非是看房价涨了想反悔，就拉上弟弟挑起诉讼，想逃避违约责任。
法庭经过审理后认为，尽管小刘与卖方是亲兄弟关系，但王小姐没有举出足够的证据证明他们之间没有租约，购房合同里也显示了涉案房屋状态是“出租”，所以法庭推定小刘与卖方间有合法的租赁事实，其法定优先购买权必须得到保护，因此判决购房合同无效。
本律师认为:此案例属于“毁约”成功的案例，值得参考。但是，在2009年9月1日起，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》施行后，该司法解释第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”因此，上述案例现在不能参考适用。
案例三:定金协议是不是合同?
案情: 房价上涨了，卖家不卖了
买卖双方签订了《定金协议》，约定卖方将其名下110平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元(含定金)，余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金;若卖方反悔则双倍返还定金。当天，卖方把房及有关资料给买方，买方也将45万元支付给卖方。
五个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。5天后，买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿再继续办理产权过户手续，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决双方的二手房买卖合同继续履行，并赔偿经济损失。
争议焦点:定金协议是否就是买卖合同
买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。双方履行了合同大部分义务，自己也支付了70%的房款，房屋也在自己的实际使用中。
卖方则辩称，双方所签署的是《定金协议》，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。但双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订《定金协议》时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。
法院判决:合同有效，卖方必须交房
法院审理后认为，该《定金协议》虽名称是定金合同，但此《定金协议》已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定该《定金协议》的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决卖方继续交房给买方。
律师点评:合同性质不仅仅看名称
律师认为，在实际生活中，看待合同的性质不仅看合同的名称，还应根据合同的具体内容，并结合双方的签约目的，实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出，名称是定金协议，但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，此外，《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，卖方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低违约责任，达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方，应本着诚实信用原则来履行合同。
案例四:夫妻共同房屋一方卖出另一方起诉?
原告刘晓与被告李大凯系夫妻关系。2004年6月10日，李大凯与张明远签订一份房屋买卖合同，李大凯以7.7万元，将坐落于该市某村面积为67.5平方米的房屋出售给张明远。同月17日，张明远向李大凯交付购房款7.7万元，李大凯向张明远交付了房屋钥匙，双方一同到市房屋产权产籍管理处办理产权过户登记。后张明远对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。
在房屋产权过户公示期间，李大凯的妻子刘晓向市产权产籍管理处提出异议，理由是自己与李大凯系夫妻关系，房子是夫妻共同财产，丈夫卖房未经过自己同意，中止了过户办理手续。2005年9月，刘晓将其丈夫李大凯和买主张明远起诉到淮南市田家庵区法院，请求确认其丈夫和买主张明远签订的房屋买卖合同无效，并判令张明远返还房屋，赔偿装潢损失2.8万元。
法院经审理后认为，两被告签订的房屋买卖合同已经成立，且款房已经交接清楚，应视为该房屋买卖合同已履行完毕。原告刘晓主张两被告之间的买卖合同无效，其原因是两被告的房屋买卖行为侵害了原告刘晓的夫妻共有财产的共有权，其侵权责任主要是被告李大凯未履行夫妻间的告知义务，擅自处分共有财产所致，被告张明远未实施侵害行为，不应承担责任。2006年2月20日，安徽省淮南市田家庵区人民法院遂依照有关法律规定，一审判决被告李大凯与张明远签订的房屋买卖合同有效，驳回原告刘晓的诉讼请求。
案例五:未及时支付房款和交付的二手房买卖纠纷
2006年8月,吕某看中了地处北京市区一幢房屋的01室、02室二手房,便与房东签订了买卖合同。双方约定01室的房屋先行交易,02室的房屋稍后交易。双方在02室房屋买卖合同中约定:房屋总价款39万元,房东应于2007年6月30日前腾空出该房屋并通知吕某进行交割,经吕某验收后再签订房屋交接书,由房东将房屋交付给吕某。吕某应于签约的当日,支付房价款2万元作为定金,待支付尾款时抵作房价款,双方还对钱款的给付等均作了确定。合同签订后,吕某向房东给付了定金2万元。同年9月14日,吕某与房东就01室房屋交易完毕,吕某入住01室。直到2007年6月30日,双方均未向房屋中介提出办理02室房屋交易登记,吕某没有向房东支付02室房款,房东也没有通知吕某不再交易02室房屋。在7月25日,房东的丈夫致函吕某,以自己对房屋交易不知情为由,提出终止交易。同月28日吕某起诉到法院,称房东非但没有按约定将二手房进行交易,还在7月7日通知自己终止交易,该行为已构成了违约,要求继续履行合同交付房屋,并支付违约金。吕某认为,根据合同约定无论延期交房还是延期支付房款,在合同中只约定了各自所承担违约责任,并无约定合同解除的条件,那么合同应当继续履行。房东则称,根据合同约定吕某应在2007年6月30日前支付01、02室房款,但吕某除支付2万元定金外,始终没有支付房款。虽然多次催讨,吕某未见付款行动,导致自己一方无法交房。认为吕某的行为表明不再愿意继续购买二手房,已属违约;反诉要求与吕某解除合同,没收吕某已付定金2万元;强调尽管双方未约定合同解除的条件,但吕某以自己行为及明示的方式已表明不履行支付房款的义务,符合法定解除合同的条件,自己行使的是法定解除合同权。为证明自己的主张,房东还向法院申请3名证人到庭作证,以此证明吕某曾表示因经济困难,不再购买02室房屋。吕某针对房东的反诉称,对方从未向自己要求支付房款;按约定支付房款及交房是同时进行的,由于房东不肯交房,导致房款一直没有支付,只要房东交房,马上可以付款;房东提供的3名证人,与房东均有利害关系。
法院认为,根据吕某与房东之间的合同约定,履行房地产权利转移和支付房款的义务应同时进行。现双方均无证据证明各自在主观上积极主动履行合同约定的义务,那么双方都存在违约。鉴于双方没有约定合同解除条款,要解除必须证明对方的行为符合法定解除条件。法定解除合同条件不存在,房东主张辩称及反诉无法成立。
法院判决:合同继续履行、一方付款一方交房。
房地产律师:此案例的特征是:当合同未约定履行顺序，后双方均存在违约事实，且合同未约定解除条件时，将判决继续履行合同。
启示:在二手房买卖过程中，一定要注意约定各项办理事宜的时限，合同的履行依照时限能够确定双方义务的时限，对日后违约的确定有很大帮助。在处理二手房买卖纠纷案件中，基本思路是按照合同约定的履行顺序梳理事实，确定违约方，围绕违约事项举证，主张权利。
案例六:以实际缴纳定金不足为由违约案例
2007年1月，张女士与王女士签订商品房买卖合同，将其位于北京市海淀区枫涟山庄的一套房屋以96.8万元的价格转让给了王女士，其中包括近30万元的装修款。合同中约定，王女士在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时又约定，定金具体金额以实际收据为准。当天，经协商王女士将5000元定金交给了中介公司，中介公司作为代收人向她出具了收据。
2007年7月，张女士见该地段房价高涨，便不愿再以原定价格出售房屋，遂以王女士未按10%的比率支付定金为由，要求解除房屋买卖合同。在这种情况下，王女士要求张女士按照合同承担违约金。双方协商不成，王女士遂将张女士告到北京市海淀法院。
北京市海淀区人民法院经审理认为，合同中虽然约定王女士在签订合同时即支付相当于房价款10%的定金，但同时也约定定金具体金额以实际收据为准，而中介公司根据合同有权代收定金。在这种情况下，王女士交纳5000元定金并未违反合同约定。相反，张女士以王女士交纳定金数额不足为由拒绝履行合同，于法无据，构成违约。最终，法院根据王女士的请求，判决张女士支付违约金10万元。
案例七:房屋降价，买方毁约
案情简介:房屋成交价，200万，其中房屋价款36万，其它设施折价164万;约定首付55万，过户后支付余款。受当前政策影响，买方毁约，并书面通知了卖方，声明同意卖方无须退换5万定金。
在接到此案后，本站律师详细研究了合同以后，认为应该起诉，理由有四:
第一，合同约定的价款支付为分期付款，而非银行贷款，可见对方不能以房贷政策的变化作为抗辩，且即使以房贷政策作为抗辩，是否成立目前还未确定。本案中买方不能以政策改变为抗辩。
第二，如果买方以违约金约定高于实际损失抗辩，则需要通过房屋评估来确定实际损失，房屋评估价值一般低于市场价值，而实际市场价该房屋现在是160万，与成交额差价40万，如果房屋评估价格比160万更低，则证明卖方损失更大，还是适用违约金条款。200×20%=40万，远远高于5万的定金。
第三，如果买方以约定不明抗辩。通过研究合同的补充协议发现，合同中明确约定了分期支付的首款时间为房屋解押后当日，剩余款为过户当日，双方明确约定了解押时间，可见完全是买方违约在先。
第四，房屋买卖合同中，订立违约赔偿，有利保护受害方。双方在合同中订立时，可以同时存在定金条款以及违约金条款。一旦遇到纷争，没有违约的一方当事人可以自由选择对其有利的条款，最大限度保护自己的权利。
合同应该遵循诚实守信原则，买方在购买房屋之前，应该有足够的风险意识，意识到房价波动的潜在风险，因为政府政策的出台，价格的波动而毁约，是有违诚实守信原则的，此案件正在实际操作中，实际结果待日后证实。
